전세보증금반환보증은 전세계약이 종료됐는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 경우 보증기관이 심사를 거쳐 임차인에게 보증금을 대신 지급하는 상품입니다.
국내에서 임차인이 주로 비교하는 상품은 HUG 전세보증금반환보증, HF 전세지킴보증, SGI 전세금보장신용보험입니다. 기관마다 가입 가능한 보증금, 전세대출 연계 여부, 주택가격 산정방법과 보험료가 다릅니다.
- HUG 보증금 기준: 수도권 7억원, 수도권 외 5억원 이하
- HUG 가입기한: 신규계약은 잔금일·전입일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반 전
- HUG 보증료율: 연 0.115%~0.154%
- HF 보증금 기준: 수도권 7억원, 수도권 외 5억원 이하
- HF 일반보증: HF 전세자금보증 이용자 또는 동시 이용예정자
- HF 가입기한: 계약기간 1년 이상이며 계약기간의 절반이 지나기 전
- HF 보증범위: 임차보증금 전액만 가입 가능
- SGI: 아파트 외 주택은 임차보증금 10억원 이내 안내
- 보증료 지원: 조건 충족 시 최대 40만원
- 공통 핵심: 계약기간 절반이 지나기 전에 가입 가능 여부 확인
HUG와 HF가 적용하는 90%는 보증금을 90%만 돌려준다는 의미가 아니라, 주택가격에 담보인정비율 90%를 적용해 가입 가능 한도를 계산한다는 뜻입니다. 보증가입금액과 실제 지급액은 발급된 보증서·보험증권의 금액을 기준으로 합니다.
전세보증금반환보증이 필요한 이유
- 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 상황 대비
- 깡통전세·역전세·임대인 파산 또는 사망 위험 대비
- 경매·공매로 보증금 전액을 회수하지 못하는 상황 대비
- 보증금 반환 분쟁 시 보증기관의 이행절차 활용
반환보증은 전세사기를 막아주는 사전 심사 기능과 사고 발생 후 보증금을 돌려받을 수 있는 사후 보호 기능을 함께 갖습니다. 다만 보증에 가입했다고 해서 계약상 모든 위험이 사라지는 것은 아니므로 등기부·건축물대장·임대인 세금체납과 선순위채권도 별도로 확인해야 합니다.
HUG·HF·SGI 비교
| 항목 | HUG 반환보증 | HF 전세지킴보증 | SGI 전세금보장보험 |
|---|---|---|---|
| 주요 특징 | 반환보증 단독 가입 가능 | HF 전세자금보증 이용자 중심 | 고액 전세 또는 공공보증 대안으로 검토 |
| 보증금 기준 | 수도권 7억원·그 외 5억원 이하 | 수도권 7억원·그 외 5억원 이하 | 아파트 외 주택은 10억원 이내 |
| 가입금액 | 전세보증금 전부 또는 일부 | 임차보증금 전액만 가능 | 임대차계약서상 임차보증금 전액 |
| 가입경로 | 모바일·제휴 플랫폼·위탁은행·지사 | HF 전세대출 취급 금융기관 | SGI 홈페이지·모바일·지점 |
| 선택 포인트 | 전세대출과 별도로 반환보증 가입 | HF 전세자금보증과 함께 관리 | 보증금이 공공기관 한도를 넘는 경우 비교 |
HUG 전세보증금반환보증 조건
보증대상 주택
- 아파트
- 연립·다세대주택
- 단독·다가구·다중주택
- 주거용 오피스텔
- 노인복지주택
주거용 오피스텔은 임대차계약서 또는 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표시가 있어야 합니다.
보증대상에서 제외되는 주요 시설
- 근린생활시설
- 공관
- 가정어린이집
- 공동생활가정
- 지역아동센터
- 주거용으로 인정되지 않는 숙박시설·고시원 등
보증금과 보증한도
- 수도권 전세보증금: 7억원 이하
- 수도권 외 전세보증금: 5억원 이하
- 보증금 전부 또는 일부 가입 가능
- 보증한도: 주택가격 × 담보인정비율 90% − 선순위채권 등
전세보증금이 지역별 금액기준 이내이더라도 선순위 근저당과 선순위 임차보증금이 많으면 보증가입이 거절되거나 가입금액이 줄어들 수 있습니다.
HUG 신청기한
- 신규계약: 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전
- 갱신계약: 기존 계약 만료일 1개월 전부터 갱신계약기간의 절반이 지나기 전
- 미분양관리지역은 별도 특례에 따라 계약만료 6개월 전까지 허용될 수 있음
HUG 보증기간
보증서 발급일부터 임대차계약 만료일 후 1개월까지입니다.
HUG 보증료
보증료는 보증금액, 주택유형, 부채비율과 보증기간에 따라 결정되며 현재 공식 안내 기준 연 0.115%~0.154%입니다.
HUG 공식 안내에서는 모바일 신청과 보증료 일시납에 각각 3% 할인을 적용합니다. 실제 할인 적용 여부는 접수채널과 심사 결과를 확인하세요.
HF 전세지킴보증 조건
신청대상
- 일반 전세지킴보증은 HF 전세자금보증 이용자 또는 동시에 이용할 예정인 사람
- 임차인 전원이 대한민국 국민인 경우
- 임대인이 대한민국 국민 또는 가입 가능한 국내 법인인 경우
- 임차보증금의 5% 이상을 지급한 경우
보증금과 계약기간
- 수도권 임차보증금 7억원 이하
- 수도권 외 임차보증금 5억원 이하
- 임대차계약기간 1년 이상
- 계약기간의 절반이 지나기 전에 신청
- 임차보증금 전액에 대해서만 가입 가능
HF 주택·권리조건
- 주택가격이 공사가 정하는 기준으로 12억원 이하
- 임차보증금과 선순위채권을 합한 금액이 주택가격의 90% 이내
- 선순위 근저당 설정액이 주택가액의 60% 이하
- 단독·다가구는 선순위채권 총액이 주택가액의 80% 이하
- 건물과 토지의 소유자가 임대차계약상 임대인과 일치
- 건축물대장상 위반건축물이 아닐 것
- 전입신고·점유·확정일자로 대항력과 우선변제권을 갖출 것
공동주택과 주거용 오피스텔에 다른 세대가 전입해 있으면 HF 보증가입이 제한될 수 있습니다. 다만 임대인이나 직계존비속의 세대분리 등 인정되는 예외가 있습니다.
SGI 전세금보장신용보험
SGI서울보증의 전세금보장신용보험은 개인 임차인이 임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못하거나, 계약기간 중 주택이 경매·공매돼 보증금을 회수하지 못한 경우를 보장하는 보험입니다.
- 보험가입금액: 임대차계약서상 임차보증금 전액
- 아파트 외 주택: 임차보증금 10억원 이내
- 가입 가능 주택과 보험료는 주택유형·임대인·권리관계 심사에 따라 결정
- 공공 보증기관의 보증금 한도를 초과하는 전세계약에서 비교 가능
SGI는 HUG·HF와 심사기준과 보험료가 다르므로, 계약 전 예상보험료와 가입 가능금액을 별도로 조회해야 합니다.
전세보증금반환보증 가입절차
- 계약 전 등기부·건축물대장·시세·선순위채권 확인
- 보증 가입 가능 주택인지 HUG·HF·SGI에서 사전조회
- 임대차계약 체결 및 보증금 지급
- 주택 인도·전입신고·확정일자로 대항력과 우선변제권 확보
- 계약기간 절반이 지나기 전에 보증 신청
- 임대차계약서·등본·전입세대 확인자료·지급증빙 제출
- 주택가격과 선순위채권 심사 후 보증료 납부
- 보증서 또는 보험증권 발급내용 확인
HUG 신청채널
- HUG 안심전세 앱·인터넷보증
- 네이버페이 부동산
- 카카오페이
- 토스
- 신한SOL
- HUG 지사 또는 위탁은행
HUG는 2026년 4월 15일부터 신청 증가에 따라 주택유형별 접수처를 조정했습니다. 아파트·오피스텔·연립·다세대·단독·다가구별로 이용 가능한 채널이 달라질 수 있으므로 신청 당일 공식 접수처 안내를 확인하세요.
기본 필요서류
- 확정일자가 있는 임대차계약서
- 갱신계약이면 최초 계약서와 갱신계약서
- 주민등록등본
- 전입세대열람내역서
- 보증금 지급 영수증·계좌이체내역·무통장입금증
- 부동산등기사항전부증명서
- 건축물대장
- 보증료 할인 대상 증빙서류
다가구주택은 다른 임차인의 선순위 보증금을 확인하기 위한 확정일자 부여현황과 임대차현황 관련 추가서류가 필요할 수 있습니다.
가입 전에 반드시 확인할 위험신호
- 임대차보증금과 선순위채권 합계가 주택가격의 90%를 초과
- 등기부에 압류·가압류·가처분·경매·신탁등기가 존재
- 임대차계약상 임대인과 등기부상 소유자가 다름
- 건축물대장에 위반건축물로 표시
- 근린생활시설을 주택처럼 임대
- 다가구주택의 선순위 임차보증금을 확인할 수 없음
- 임대인이 보증가입이나 서류제출을 지속적으로 방해
- 시세를 확인하기 어려운 신축 빌라의 보증금이 지나치게 높음
계약서 특약에 ‘전세보증금반환보증 가입이 불가능할 경우 계약을 해제하고 임대인은 계약금을 반환한다’는 내용을 구체적으로 넣는 것이 안전합니다. 다만 실제 효력은 계약내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.
보증료 지원 최대 40만원
국토교통부와 지방자치단체는 조건을 충족한 무주택 임차인이 납부한 전세보증금반환보증 보증료를 최대 40만원까지 지원합니다.
| 구분 | 지원금액 |
|---|---|
| 청년 임차인 | 납부한 보증료 전액, 최대 40만원 |
| 신혼부부 | 납부한 보증료 전액, 최대 40만원 |
| 청년 외 임차인 | 납부한 보증료의 90%, 최대 40만원 |
거주지역, 나이, 소득과 보증금 요건 및 예산 잔액에 따라 지원 여부가 달라집니다. 정부24·복지로 또는 거주지 지방자치단체의 보증료 지원 공고를 확인하세요.
보증사고가 발생했을 때
다음과 같은 경우 보증사고 및 이행청구 절차를 확인해야 합니다.
- 임대차계약 종료 또는 해지 후 일정 기간이 지나도 보증금을 돌려받지 못한 경우
- 계약기간 중 주택의 경매·공매 배당이 끝났지만 보증금을 회수하지 못한 경우
계약 종료 의사를 법정기한 안에 임대인에게 통지하고, 문자·내용증명·카카오톡 등 도달 사실을 증명할 수 있는 자료를 보관하세요. 기관별 이행청구 전에 임차권등기명령, 주택 명도와 반환채권 양도 등 요구되는 절차가 다를 수 있으므로 임의로 먼저 전출하지 않는 것이 중요합니다.
자주 묻는 질문
반환보증에 가입하면 보증금을 무조건 전부 받나요?
보증사고가 인정되고 보증약관상 의무를 이행했다면 발급된 보증서나 보험증권의 가입금액 범위에서 지급받을 수 있습니다. 가입금액을 일부로 설정했거나 면책사유가 있으면 전액을 받지 못할 수 있습니다.
전세대출이 없어도 HUG에 가입할 수 있나요?
HUG 반환보증은 전세대출과 별도로 가입할 수 있습니다. 반면 HF 일반 전세지킴보증은 HF 전세자금보증을 이용 중이거나 동시에 이용할 예정이어야 합니다.
집주인의 동의가 필요한가요?
임차인이 가입하는 반환보증은 일반적으로 임대인의 사전 동의 없이 신청할 수 있습니다. 다만 주택·임대인 심사와 채권양도 통지, 추가서류 확인 과정에서 임대인의 정보나 협조가 필요할 수 있습니다.
계약기간 절반이 지났다면 가입할 수 없나요?
HUG와 HF의 일반적인 신규 가입기한은 계약기간의 절반이 지나기 전입니다. 미분양관리지역이나 역전세 반환대출 연계 특례 등 예외가 있을 수 있으므로 보증기관에 직접 확인해야 합니다.
갱신계약도 다시 가입해야 하나요?
보증기간은 임대차계약기간을 기준으로 하므로 계약을 갱신하면 보증 기한연장이나 신규 가입절차를 진행해야 합니다. 보증금이 증가하면 신규 심사를 받을 수 있습니다.
외국인 임차인도 가입할 수 있나요?
기관별 조건이 다릅니다. HF 전세지킴보증은 임차인 전원이 대한민국 국민이어야 합니다. HUG와 SGI는 체류자격·계약형태 등 별도 심사를 확인해야 하므로 ‘모든 기관에서 외국인이 동일하게 가입 가능하다’고 볼 수 없습니다.
계약 전 최종 체크리스트
- HUG·HF·SGI 중 가입 가능한 기관을 계약 전에 확인
- 지역별 보증금 상한 확인
- 주택가격과 전세보증금 비율 계산
- 등기부의 소유자·근저당·압류·신탁 여부 확인
- 건축물대장의 주택용도와 위반건축물 여부 확인
- 다가구주택은 선순위 임차보증금 확인
- 전입신고·실제 입주·확정일자 완료
- 계약기간 절반이 지나기 전 신청
- 보증서의 가입금액·기간·보증료·면책사항 확인
- 보증료 지원 대상인지 지방자치단체 공고 확인
이 글은 2026년 7월 19일 기준 HUG·HF·SGI의 공식 상품 안내를 바탕으로 정리했습니다. 반환보증의 가입 가능 여부, 보증한도, 보증료와 신청채널은 주택가격·선순위채권·임대인·임차인 및 접수시점에 따라 달라질 수 있습니다. 임대차계약 전에 각 보증기관에서 사전 가입 가능 여부를 확인하시기 바랍니다.
