전세사기 피해자로 결정됐더라도 모든 피해자가 최우선변제금 버팀목대출의 무이자 지원을 받을 수 있는 것은 아닙니다. 피해주택 소재지, 계약시점, 선순위 담보권 설정일, 경매·공매 배당결과와 실제 회수금액을 함께 확인해야 합니다.
이 글에서는 최우선변제금을 받지 못하는 대표적인 상황과 무이자 인정액 계산방법을 사례 중심으로 정리합니다. 전체 신청조건과 취급은행은 아래 메인 안내글에서 확인할 수 있습니다.
- 무이자 범위: 피해주택에서 실제로 받지 못한 최우선변제금 상당액
- 일반 대출과 합산한도: 최대 2억4,000만원
- 새 임차보증금 대비: 80% 이내
- 피해주택·새 임차주택 보증금: 각각 3억원 이하
- 최우선변제금 부분: 연 0%
- 나머지 일반 대출 부분: 연 1.2%~3.0%
- 소득·자산에 따른 신청 제한: 없음
- 상환방법: 만기 일시상환
- 중도상환수수료: 없음
무이자는 피해주택에서 받지 못한 최우선변제금 상당액에만 적용됩니다. 추가로 받는 일반 전세피해 대출 부분에는 소득과 새 임차보증금 구간별 금리가 적용됩니다.
최우선변제금이란?
최우선변제금은 주택이 경매나 공매로 매각됐을 때 일정 요건을 충족한 소액임차인이 다른 담보권자보다 먼저 배당받을 수 있는 임차보증금 일부입니다.
중요한 점은 현재 기준만 보는 것이 아니라 피해주택에 먼저 설정된 근저당권 등 담보물권의 설정일과 당시 적용된 지역별 소액임차인 기준을 함께 확인한다는 것입니다.
최우선변제금을 못 받는 대표적인 경우
선순위 근저당 설정 당시 소액임차인 기준을 넘은 경우
현재 기준으로는 소액임차인처럼 보여도 오래전에 설정된 선순위 근저당권 당시의 기준을 적용하면 보증금이 보호범위를 넘을 수 있습니다.
계약갱신으로 보증금이 기준을 초과한 경우
최초 계약 때는 요건을 충족했지만 갱신계약에서 보증금이 올라 소액임차인 기준을 벗어나면 최우선변제가 제한될 수 있습니다.
전입·점유 또는 배당요구 요건이 부족한 경우
주택을 인도받아 점유하고 전입신고를 통해 대항요건을 갖춰야 합니다. 경매절차에서는 배당요구 종기 등 권리행사 절차도 확인해야 합니다.
경매·공매 배당재원이 부족한 경우
낙찰대금에서 집행비용, 세금과 법률상 우선하는 채권 등을 공제한 뒤 남은 금액이 부족하면 법정 최우선변제액 전부를 받지 못할 수 있습니다.
소액임차인 요건 자체에 해당하지 않는 경우
전세사기피해자 결정과 소액임차인 인정은 별개입니다. 보증금이 지역별 보호기준을 초과하면 피해자로 결정돼도 최우선변제금이 발생하지 않을 수 있습니다.
무이자 지원대상이 되는 핵심 상황
- 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람
- 선순위 근저당 또는 계약갱신 등으로 최우선변제금을 받지 못한 사람
- 세대원 전원이 무주택인 사람
- 피해주택 보증금이 3억원 이하인 사람
- 새 임대차계약을 체결하고 보증금 5% 이상을 지급한 사람
- 새 임차주택 보증금 3억원 이하·전용면적 85㎡ 이하 요건을 충족한 사람
- HF 또는 HUG 보증심사를 통과할 수 있는 주택을 계약한 사람
무이자 인정액 계산방법
은행은 피해주택 소재지, 선순위 담보권 설정일, 계약·갱신 시점, 경·공매 배당표와 이미 회수한 금액을 종합해 최종 인정액을 산정합니다.
사례 1. 전혀 받지 못한 경우
법정 최우선변제금이 5,000만원으로 인정되고 실제 배당액이 없다면 최대 5,000만원 범위가 무이자 부분이 될 수 있습니다.
사례 2. 일부만 받은 경우
인정액 5,000만원 중 2,000만원을 배당받았다면 미수령 3,000만원이 무이자 인정액의 기준이 될 수 있습니다.
사례 3. 새 임차보증금이 한도를 제한하는 경우
새 주택 보증금이 1억원이면 보증금의 80%인 8,000만원이 전체 대출비율상 한도입니다. 무이자 인정액이 5,000만원이면 나머지 3,000만원에 일반 금리가 적용될 수 있습니다.
일반 대출 부분 금리
무이자 인정액을 초과하는 부분은 부부합산 연소득과 새 임차보증금 구간에 따라 연 1.2%~3.0%가 적용됩니다. 신청자격에는 소득·자산 제한이 없지만 금리 산정을 위해 소득서류가 필요합니다.
| 연소득 | 보증금 1억4천만원 이하 | 1억4천만원 초과~1억7천만원 | 1억7천만원 초과 |
|---|---|---|---|
| 2,000만원 이하 | 1.2% | 1.3% | 1.5% |
| 2,000만원 초과~4,000만원 | 1.5% | 1.6% | 1.8% |
| 4,000만원 초과~7,000만원 | 1.8% | 1.9% | 2.1% |
| 7,000만원 초과~1억원 | 2.1% | 2.3% | 2.4% |
| 1억원 초과 | 2.4% | 2.7% | 3.0% |
인정액 확인에 필요한 서류
- 전세사기피해자등 결정문
- 피해주택 최초 임대차계약서와 갱신계약서
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 선순위 근저당 설정일을 확인할 수 있는 등기자료
- 경매·공매 배당표와 배당금 수령내역
- 전세보증금 반환보증 가입·이행 관련 서류
- 새 임대차계약서와 계약금 5% 이상 지급증빙
신청 순서
- 피해자 결정문과 피해주택 권리관계 서류 준비
- 선순위 담보권 설정일과 갱신계약 여부 확인
- 경·공매 배당표와 실제 회수금액 확인
- 수탁은행에서 무이자 인정 가능액 사전상담
- 새 임차주택의 보증 가능 여부 확인
- 새 임대차계약 체결 및 계약금 5% 이상 지급
- HF·HUG 보증과 대출심사 진행
- 잔금일에 대출 실행
피해보증금을 나중에 회수한 경우
대출 이용 중 피해주택 보증금 전부 또는 일부를 회수하면 기존 피해주택 전세자금대출을 우선 상환하고, 남은 금액이 있으면 최우선변제금 버팀목대출 상환에 사용해야 합니다. 회수 후 상환하지 않으면 기한의 이익을 상실할 수 있습니다.
피해자 결정이 취소·철회된 경우
대출 후 전세사기피해자 결정이 취소되거나 철회되면 대출금 전액 상환 또는 일반 대출금리에 연 3%포인트를 가산한 금리가 적용될 수 있습니다.
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자주 묻는 질문
피해자로 결정되면 누구나 무이자 대출을 받나요?
아닙니다. 최우선변제금 미수령 사유, 피해주택과 새 주택 조건, 무주택 여부와 보증기관 심사를 함께 충족해야 합니다.
미수령 금액을 현금으로 보상받나요?
아닙니다. 새 임대주택 보증금을 마련하기 위한 대출이며 현금 보상금이 아닙니다.
일부만 배당받아도 신청할 수 있나요?
이미 받은 금액을 제외한 미수령액이 무이자 인정범위가 될 수 있습니다. 배당표와 수령내역을 제출해야 합니다.
현재 지역의 최우선변제금 기준만 보면 되나요?
아닙니다. 선순위 담보권 설정일과 임대차계약·갱신 시점에 적용되는 기준을 함께 봐야 합니다.
중도상환수수료가 있나요?
없습니다.
이 글은 2026년 7월 20일 기준 주택도시기금 수탁은행의 공식 안내와 약정내용을 바탕으로 작성했습니다. 실제 무이자 인정액은 피해주택 소재지, 계약시점, 선순위 담보권 설정일, 경·공매 배당결과와 회수금액에 따라 달라지며 수탁은행과 보증기관 심사로 최종 결정됩니다.
