전세사기피해자전용 최우선변제금 버팀목 전세대출은 전세사기 피해로 기존 주택에서 최우선변제금을 받지 못한 피해자가 새로운 임대주택으로 이주할 때 전세보증금을 지원하는 주택도시기금 대출입니다.
전체 대출 중 피해주택 소재지와 계약시점에 따라 산정되는 최우선변제금 상당액은 연 0% 무이자로 지원하고, 이를 초과하는 일반 전세피해 임차인 대출 부분에는 소득과 보증금 구간별 금리가 적용됩니다.
- 대상: 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 무주택 세대주
- 피해유형: 선순위 근저당 또는 갱신계약 때문에 최우선변제금을 받지 못한 피해자
- 소득·자산: 신청 제한 없음
- 피해주택 보증금: 3억원 이하
- 새 임차주택 보증금: 3억원 이하
- 새 임차주택 면적: 전용 85㎡ 이하, 읍·면 지역 100㎡ 이하
- 합산 대출한도: 최대 2억4,000만원
- 대출비율: 새 임차보증금의 80% 이내
- 최우선변제금 상당액: 연 0%
- 일반 대출 부분: 연 1.2%~3.0%
- 상환방법: 만기 일시상환
- 중도상환수수료: 없음
피해주택에서 받지 못한 최우선변제금 상당액만 무이자로 지원됩니다. 이를 초과하는 일반 전세피해 임차인 대출 부분에는 연 1.2%~3.0%의 금리가 적용됩니다.
최우선변제금이란?
최우선변제금은 전셋집이 경매나 공매로 넘어가더라도 일정 요건을 충족한 소액임차인이 다른 담보권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 보증금 일부입니다.
다만 피해주택에 선순위 근저당권이 설정돼 있거나 임대차계약 갱신 과정에서 소액임차인 기준이 달라진 경우에는 실제 경·공매에서 최우선변제금을 받지 못할 수 있습니다. 이 상품은 이렇게 받지 못한 최우선변제금 상당액을 새 전셋집 대출에서 무이자로 지원합니다.
최우선변제금 기준은 피해주택의 소재지와 담보권 설정·임대차계약 시점에 적용되는 주택임대차보호법 기준으로 산정합니다. 인터넷에서 본 현재 지역별 금액을 그대로 적용하면 안 되며 은행 심사를 통해 확인해야 합니다.
신청대상
다음 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기피해자로 결정된 사람
- 전세사기피해자등 결정문을 제출할 수 있는 사람
- 대출접수일 현재 민법상 성년인 세대주·예비세대주 또는 세대주로 인정되는 사람
- 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택인 사람
- 새로운 주택의 임대차계약을 체결하고 보증금의 5% 이상을 지급한 사람
- 피해주택 보증금이 3억원 이하인 사람
- 선순위 근저당 또는 갱신계약으로 최우선변제금을 지급받지 못한 피해자
- 전세보증금 반환보증이나 임대보증금 반환보증에 가입하지 않은 피해자
소득과 자산 제한
이 상품은 일반 버팀목전세자금대출과 달리 부부합산 소득과 순자산가액에 따른 신청 제한이 없습니다. 다만 일반 전세피해 대출 부분의 적용금리를 정하기 위해 소득서류는 제출해야 합니다.
신청이 제한될 수 있는 경우
- 세대원 중 주택을 소유한 사람이 있는 경우
- 특별법상 전세사기피해자 결정문이 없는 경우
- 피해주택 또는 새 임차주택의 보증금이 3억원을 초과하는 경우
- 전세보증금 반환보증을 통해 피해보증금 전액을 이미 돌려받았거나 받을 예정인 경우
- 피해주택에서 실제로 최우선변제금을 받을 수 있었던 경우
- 새 임차주택이 대출 또는 HUG·HF 보증 대상에서 제외되는 경우
- 연체·금융질서문란 등 대출 제한 신용정보가 등록된 경우
대상주택 조건
- 새 임차주택의 임차보증금 3억원 이하
- 임차 전용면적 85㎡ 이하
- 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100㎡ 이하
- 전용면적 기준을 충족하는 주거용 오피스텔 포함 가능
- 임대차계약서상 임대인과 등기부상 소유자가 일치해야 함
- 보증기관의 전세대출보증 또는 전세금안심대출보증 가입이 가능한 주택
근린생활시설·생활숙박시설·위반건축물이나 과도한 근저당·압류·가압류·경매가 있는 주택은 대출과 보증이 거절될 수 있습니다. 새 계약을 체결하기 전에 은행과 보증기관의 사전확인이 필요합니다.
2026 대출한도
다음 기준 중 가장 작은 금액으로 결정합니다.
| 한도기준 | 적용내용 |
|---|---|
| 호당 최대한도 | 최대 2억4,000만원 |
| 합산기준 | 최우선변제금 무이자 부분과 일반 전세피해 대출 부분의 합계 |
| 보증금 대비 | 새 임차보증금의 80% 이내 |
| 보증기관 한도 | HF 또는 HUG의 보증심사 한도 이내 |
한도 계산 예시
새 주택의 임차보증금이 2억원이면 보증금의 80%인 1억6,000만원이 대출비율상 최대금액입니다. 이 가운데 피해주택 기준으로 인정되는 최우선변제금 상당액은 무이자이고, 나머지 금액에는 일반 대출금리가 적용됩니다.
대출금리
최우선변제금 대출 부분
연 0% 무이자가 적용됩니다.
일반 전세피해 임차인 대출 부분
부부합산 연소득과 새 임차주택의 보증금 구간에 따라 연 1.2%~3.0%가 적용됩니다.
| 부부합산 연소득 | 보증금 1억4천만원 이하 | 1억4천만원 초과~1억7천만원 | 1억7천만원 초과 |
|---|---|---|---|
| 2,000만원 이하 | 1.2% | 1.3% | 1.5% |
| 2,000만원 초과~4,000만원 | 1.5% | 1.6% | 1.8% |
| 4,000만원 초과~7,000만원 | 1.8% | 1.9% | 2.1% |
| 7,000만원 초과~1억원 | 2.1% | 2.3% | 2.4% |
| 1억원 초과 | 2.4% | 2.7% | 3.0% |
우대금리
우대금리는 일반 전세피해 대출 부분에 적용하며 최우선변제금 무이자 부분에는 의미가 없습니다.
- 1자녀가구: 연 0.3%p
- 2자녀가구: 연 0.5%p
- 3자녀 이상 가구: 연 0.7%p
- 자녀 우대는 2025년 3월 24일 이후 신규접수분부터 자녀 1명당 4년간 적용
- 부동산 전자계약: 연 0.1%p, 2026년 12월 31일까지 신규접수분
- 산정된 대출가능금액의 30% 이하만 신청: 연 0.2%p, 실행일부터 4년
우대금리 적용 상한은 일반적으로 연 0.5%p이며 다자녀가구는 연 0.7%p까지 적용될 수 있습니다. 우대 후 최종금리가 연 1.0%보다 낮으면 연 1.0%를 적용합니다.
대출기간과 상환방법
| 보증방식 | 기본기간 | 최장기간 |
|---|---|---|
| HF 전세자금보증 | 2년 이내 | 최장 10년 |
| HUG 전세금안심대출보증 | 최대 2년 1개월 | 최장 10년 5개월 |
- 상환방법: 만기 일시상환
- 중도상환수수료: 없음
- 연장 시 무주택·임대차계약·보증기관 조건을 다시 심사
HF와 HUG 보증 차이
| 구분 | HF 전세자금보증 | HUG 전세금안심대출보증 |
|---|---|---|
| 주요 심사 | 신청인의 소득·신용도 중심 | 신청인과 임차주택 조건 함께 심사 |
| 반환보증 | 필요하면 별도 가입 | 대출보증과 반환보증 결합 |
| 보증료 | 보증금액에 따라 별도 부담 | 반환보증료와 대출보증료 부담 |
신청시기
- 신규 임대차계약: 잔금지급일과 주민등록 전입일 중 빠른 날부터 3개월 이내
- 갱신계약: 계약갱신일로부터 3개월 이내
- 보증기관의 보증신청기한도 함께 충족해야 함
전세사기피해자 결정과 새 임대차계약, 보증심사를 함께 진행해야 하므로 잔금일 직전에 신청하기보다 새 주택 계약 전 수탁은행에서 사전상담을 받는 것이 안전합니다.
최우선변제금 버팀목 신청방법
- 전세사기피해자 지원관리시스템에서 피해자 결정 신청
- 전세사기피해자등 결정문 수령
- 피해주택의 최우선변제금 미수령 사유와 적용금액 확인
- 새 임차주택의 등기부·건축물대장·보증 가능 여부 확인
- 임대차계약 체결 및 보증금의 5% 이상 지급
- 수탁은행에서 대출과 HF·HUG 보증 신청
- 피해요건·무주택·주택·보증심사 후 잔금일 대출 실행
취급은행
필요서류
피해자 확인서류
- 국토교통부 전세사기피해자등 결정문
- 피해주택의 임대차계약서
- 피해주택 등기사항전부증명서
- 경매·공매 배당표 또는 최우선변제금 미수령 확인자료
- 선순위 근저당 또는 계약갱신 사실을 확인할 수 있는 자료
- 반환보증 미가입 사실을 확인할 수 있는 서류
새 임차주택 서류
- 확정일자가 있는 새 임대차계약서
- 새 임차보증금 5% 이상 지급 영수증
- 새 주택 등기사항전부증명서와 건축물대장
- 임대인 계좌 확인자료
본인·세대·소득 서류
- 신분증
- 주민등록등본과 필요 시 주민등록초본
- 가족관계증명서·혼인관계증명서
- 재직증명서·건강보험자격득실확인서
- 원천징수영수증·소득금액증명원 등 금리 산정용 소득서류
보증금이나 피해액을 회수한 경우
경매·공매 배당, 임대인의 반환 또는 다른 지원절차를 통해 피해주택 임차보증금의 전부나 일부를 회수하면 회수한 금액으로 해당 전세자금대출을 상환해야 할 수 있습니다.
피해자 결정이 취소·철회된 경우
대출 실행 후 전세사기피해자등 결정이 취소되거나 본인이 결정을 철회하면 대출금을 회수하거나 연 3%의 가산금리를 적용할 수 있습니다. 피해자 결정 변경절차를 진행하기 전에 대출은행에 금융지원 유지 여부를 확인해야 합니다.
다른 전세피해 대출과 차이
| 상품 | 주요 목적 | 핵심 특징 |
|---|---|---|
| 최우선변제금 버팀목 | 새 임대주택으로 이주 | 받지 못한 최우선변제금 상당액 무이자 |
| 일반 전세피해 임차인 버팀목 | 피해주택에서 퇴거해 새 집으로 이주 | 저금리 전세보증금 지원 |
| 전세피해 대환대출 | 현재 피해주택의 기존 전세대출 교체 | 기존 대출잔액 범위에서 저금리 대환 |
자주 묻는 질문
최대 2억4,000만원을 모두 무이자로 받을 수 있나요?
아닙니다. 피해주택 기준으로 산정된 최우선변제금 상당액만 무이자이며, 나머지 일반 전세피해 대출 부분에는 연 1.2%~3.0% 금리가 적용됩니다.
소득이 높아도 신청할 수 있나요?
신청 자격에는 소득·자산 제한이 없습니다. 다만 일반 대출 부분의 적용금리는 부부합산 소득에 따라 달라집니다.
피해보증금을 현금으로 보상받는 제도인가요?
아닙니다. 돌려받지 못한 피해보증금을 현금으로 보상하는 제도가 아니라, 새 임대주택의 전세보증금을 마련하기 위한 대출상품입니다.
반환보증에 가입했다면 신청할 수 있나요?
보증회사 전세보증금 반환보증이나 임대인의 반환보증보험에 가입한 경우에는 이 상품 대상에서 제외될 수 있습니다. 실제 보증이행 여부를 수탁은행에 확인해야 합니다.
중도상환수수료가 있나요?
중도상환수수료는 없습니다.
피해주택에서 최우선변제금을 일부 받았다면 어떻게 되나요?
이미 받은 금액을 제외한 미수령 범위와 법정 최우선변제금 기준을 반영해 무이자 지원액을 산정할 수 있습니다. 은행에 배당표와 수령내역을 제출해야 합니다.
최우선변제금을 받지 못하는 구체적인 사유와 무이자 인정액 계산방법은 전세사기 최우선변제금 미수령 사유와 계산방법 글에서 확인할 수 있습니다.
신청 전 체크리스트
- 특별법상 전세사기피해자 결정문을 받았는지
- 피해주택 보증금이 3억원 이하인지
- 최우선변제금을 받지 못한 사유가 선순위 근저당·갱신계약 등에 해당하는지
- 전세보증금 반환보증 미가입 대상인지
- 세대원 전원이 무주택인지
- 새 주택의 보증금 3억원·면적 기준을 충족하는지
- 새 임차보증금의 5% 이상을 계약금으로 지급했는지
- HF와 HUG 중 어느 보증이 가능한지
- 무이자 부분과 일반 금리 적용 부분을 구분했는지
이 글은 2026년 7월 19일 기준 주택도시기금 수탁은행의 전세사기피해자전용 최우선변제금 버팀목 전세대출 공시내용을 바탕으로 정리했습니다. 최우선변제금 인정액은 피해주택 소재지·계약시점·경공매 배당결과에 따라 달라지며, 실제 대출한도와 보증 가능 여부는 은행 및 보증기관 심사로 결정됩니다. 새 임대차계약 전에 수탁은행과 전세피해지원기관에서 최신 조건을 확인하시기 바랍니다.
