신협 임차보증금 담보대출금은 임차인이 임대인에게 돌려받을 전세·월세 보증금 반환청구권이나 전세권·저당권을 담보로 제공하고 신협에서 자금을 빌리는 상품입니다.
새 전셋집의 보증금을 마련하는 일반 전세자금대출과는 구조가 다릅니다. 이미 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받은 임차인이 자신의 임차보증금 반환채권을 담보로 설정하는 상품이며, 전세권 질권설정 또는 근저당권설정 과정에서 임대인의 동의가 필요합니다.
- 정식 상품명: 임차보증금 담보대출금
- 대상: 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받은 임차인
- 담보: 임차보증금 반환채권 또는 전세권·저당권
- 집주인 동의: 질권·근저당권 설정을 위해 필요
- 월세 없음: 임차보증금의 80% 이내
- 월세 있음: 보증금에서 잔여기간 월세를 뺀 후 담보인정비율 적용
- 기간: 임대차계약 기간 이내
- 상환: 만기일시상환 또는 원금·원리금 균등분할상환
- 금리: 기준금리와 가산금리를 합산하며 신협별로 다름
- 중도상환수수료: 최고 2% 범위, 실행 후 3년 경과 시 면제 가능
신협은 은행이 아니라 지역·직장·단체를 기반으로 운영되는 신용협동조합입니다. 대출금리와 세부 심사기준도 모든 신협이 완전히 같지 않으므로, 실제 거래할 개별 신협의 조건을 확인해야 합니다.
임차보증금 담보대출이란?
임차인은 임대차계약이 끝나면 임대인에게 전세·월세 보증금을 돌려달라고 요구할 권리가 있습니다. 이를 임차보증금 반환청구권이라고 합니다.
신협은 이 반환청구권이나 등기된 전세권·저당권을 담보로 설정하고 임차인에게 대출을 실행합니다. 대출금을 갚지 못하면 신협이 담보로 잡은 보증금 반환채권을 통해 대출금을 회수할 수 있는 구조입니다.
반환보증은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급하는 보호상품이고, 임차보증금 담보대출은 임차인의 보증금 반환채권을 담보로 돈을 빌리는 대출입니다.
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신협전세론과 차이
신협에는 이름이 비슷한 신협전세론도 있습니다. 두 상품을 혼동하면 안 됩니다.
| 구분 | 임차보증금 담보대출금 | 신협전세론 |
|---|---|---|
| 핵심 담보 | 임차보증금 반환채권·전세권·저당권 | SGI서울보증 보험증권과 권리보험 |
| 주요 목적 | 보유한 임차보증금 채권을 담보로 자금 조달 | 신규 임차자금 또는 임차인 생활안정자금 |
| 최대한도 | 보증금·월세 조건에 따라 산정 | 최대 5억원 범위 |
| 집주인 동의 | 질권·근저당권 설정에 필요 | 질권설정에 필요 |
새 전세계약의 잔금을 마련하려는 경우에는 임차보증금 담보대출만 보지 말고 신협전세론과 정부지원 버팀목전세자금대출도 함께 비교해야 합니다.
신청대상
- 주택 임대차계약을 체결한 임차인
- 임대차계약서에 확정일자를 받은 사람
- 임차보증금 반환청구권이나 전세권·저당권을 담보로 제공할 수 있는 사람
- 임대인이 질권 또는 근저당권 설정에 동의하는 경우
- 신협의 신용·소득·부채·담보심사를 통과한 사람
공식 기본조건을 충족하더라도 연체이력, 소득 대비 부채, 임대차계약과 주택의 권리관계, 임대인의 협조 여부에 따라 대출이 제한될 수 있습니다.
대출한도
월세가 없는 전세계약
공식 한도는 임차보증금의 80% 이내입니다.
예를 들어 전세보증금이 2억원이라면 단순 비율상 한도는 최대 1억6,000만원입니다. 다만 기존 대출, 담보권, 신용도와 개별 신협 심사를 반영하면 실제 한도는 줄어들 수 있습니다.
월세가 있는 계약
월세가 있는 경우에는 다음 계산식을 사용합니다.
예를 들어 보증금 1억원, 월세 50만원, 남은 계약기간 20개월이고 담보인정비율이 80%라면 단순 계산금액은 다음과 같습니다.
실제 담보인정비율과 인정기간은 개별 신협의 심사기준을 적용합니다.
소액임차인 공제 가능성
일부 신협은 소액임차인에 해당하면 임차보증금의 80%에서 법정 소액임차보증금 상당액을 추가로 공제해 한도를 계산할 수 있습니다. 계약한 주택의 소재지와 담보권 설정시점에 따라 기준이 달라질 수 있으므로 상담 시 공제 여부를 확인해야 합니다.
대출금리
신협중앙회 공식 안내에는 모든 조합에 공통 적용되는 하나의 확정금리가 제시되지 않습니다. 실제 금리는 다음 요소로 구성됩니다.
- 기준금리: 정기예탁금 평균금리·기한부예탁금 평균금리·시장금리 등
- 가산금리: 업무원가·신용원가·정책마진·기타 가감요인
- 신청인의 신용평점·소득·부채·거래실적
- 대출금액·대출기간·금리변동주기
- 개별 신협의 자금조달 상황과 내부 심사기준
2026년 6월 일부 지역 신협은 임차보증금 담보대출을 포함한 일반 담보대출 금리를 연 5%대 중반부터 7%대 중반 수준으로 공시했지만, 이는 해당 조합의 예시일 뿐 전국 신협 공통금리가 아닙니다.
신협은 개별 조합별로 금리가 다를 수 있습니다. 실제 거래 가능한 2~3개 신협에서 같은 금액·기간·상환방식으로 예상금리와 부대비용을 비교하는 것이 좋습니다.
연체이자율
연체이자율은 약정 대출금리에 연체가산금리 최대 연 3%포인트를 더하며, 최고 연 20% 이내에서 적용됩니다.
일정 기간 원리금을 연체하면 만기 전이라도 대출금 전액을 상환해야 하는 기한이익 상실이 발생할 수 있고, 신용평점 하락과 추가 금융거래 제한이 생길 수 있습니다.
대출기간과 상환방법
- 대출기간: 임대차계약 기간 이내
- 계약 갱신 시: 심사를 거쳐 기한연장 또는 재대출 가능
- 상환방법: 만기일시상환
- 상환방법: 원금균등분할상환
- 상환방법: 원리금균등분할상환
임대차계약을 갱신했다고 대출이 자동 연장되는 것은 아닙니다. 연체, 신용평점 하락, 퇴사·소득감소와 임대차조건 변경 등이 있으면 연장이 거절되거나 일부 상환을 요구받을 수 있습니다.
중도상환수수료
공식 계산식은 다음과 같습니다.
- 수수료율: 최고 2% 범위
- 대출 실행 후 3년이 지나 중도상환하는 경우 면제
- 개별 신협 내규에서 정한 면제사유가 있으면 면제 가능
실제 약정 수수료율이 2%라는 뜻은 아닙니다. 최고 범위 내에서 개별 약정에 따라 결정되므로 상품설명서와 대출약정서를 확인해야 합니다.
인지세와 고객부담비용
| 대출금액 | 인지세액 | 부담방식 |
|---|---|---|
| 5,000만원 이하 | 비과세 | 없음 |
| 5,000만원 초과~1억원 이하 | 7만원 | 신협과 고객이 절반씩 부담 |
| 1억원 초과~10억원 이하 | 15만원 | 신협과 고객이 절반씩 부담 |
| 10억원 초과 | 35만원 | 신협과 고객이 절반씩 부담 |
해당 신협의 조합원이고 그 신협에서 받은 대출 합계액이 1억원 이하인 경우 등에는 인지세가 비과세될 수 있으므로 조합원 여부도 확인하세요.
신청절차
- 임대차계약서·확정일자·전입신고 상태 확인
- 임대인에게 질권 또는 근저당권 설정 동의 가능 여부 확인
- 거래 가능한 지역 신협 2~3곳에서 한도와 금리 상담
- 임차보증금·월세·남은 계약기간을 기준으로 예상한도 계산
- 소득·부채·신용과 임대차계약·주택 권리관계 심사
- 질권설정 또는 전세권·저당권 담보설정
- 금리·중도상환수수료·인지세 확인 후 대출 실행
필요서류
임대차·담보서류
- 확정일자가 있는 임대차계약서
- 임차보증금 지급 영수증 또는 계좌이체 내역
- 주민등록등본·전입세대 확인자료
- 임차주택 등기사항전부증명서
- 건축물대장
- 임대인의 담보설정 동의 및 관련 서류
- 전세권설정계약서·질권설정계약서 등 신협 요청서류
본인·소득서류
- 신분증
- 주민등록등본·초본
- 가족관계증명서
- 재직증명서·건강보험자격득실확인서
- 원천징수영수증·소득금액증명원·급여통장
- 사업자는 사업자등록증명·매출·소득증빙
담보설정 방식과 신청인의 직업·소득에 따라 요구서류가 달라질 수 있으므로 방문 전 신청할 신협에서 정확한 서류목록을 확인하세요.
집주인 동의가 필요한 이유
신협은 임차인이 임대인에게 돌려받을 보증금 채권을 담보로 확보해야 합니다. 따라서 임대인에게 질권설정 사실을 통지하거나 동의를 받고, 전세권에 근저당권을 설정하는 절차가 필요합니다.
임대인이 협조하지 않으면 담보설정이 완료되지 않아 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 집주인과 협의하기 전에 대출이 확정된 것처럼 자금계획을 세우면 안 됩니다.
대출 전 확인해야 할 위험
- 임대차계약 만료가 가까우면 이용기간과 한도가 줄어들 수 있음
- 월세가 높거나 남은 계약기간이 길면 한도가 줄어듦
- 임대인이 담보설정에 동의하지 않으면 실행이 어려움
- 임차주택의 압류·가압류·경매·신탁등기가 있으면 제한될 수 있음
- 보증금 반환채권에 이미 다른 질권이 설정돼 있으면 제한될 수 있음
- 변동금리는 기준금리 상승 시 이자부담이 증가
- 임대차계약이 종료되면 대출 만기도 함께 도래할 수 있음
전세사기 피해가 발생한 경우
임대인이 보증금을 돌려주지 못해 전세사기 피해자로 결정된 경우에는 일반 임차보증금 담보대출보다 전세피해자 전용 버팀목대출이나 대환대출을 먼저 확인해야 합니다.
금리인하요구권과 청약철회권
금리인하요구권
취업·승진·소득증가·부채감소·신용평점 상승처럼 상환능력이 개선된 경우 금리인하를 요구할 수 있습니다. 다만 신협 심사결과에 따라 인하가 받아들여지지 않을 수 있습니다.
청약철회권
계약체결일부터 14일 이내에는 대출계약 철회를 신청할 수 있습니다. 이미 받은 대출금과 이자·수수료 등 반환해야 할 금액을 모두 돌려줘야 합니다.
자주 묻는 질문
새 전셋집 보증금을 마련하는 대출인가요?
임차보증금 담보대출은 임차인이 가진 보증금 반환채권을 담보로 잡는 상품입니다. 신규 임차자금이 목적이라면 신협전세론·버팀목전세자금 등과 비교해야 합니다.
집주인 동의 없이 신청할 수 있나요?
공식 조건상 전세권 질권설정 또는 근저당권설정이 필요하며 이 과정에 임대인 동의가 필요합니다.
보증금의 80%를 무조건 받을 수 있나요?
80%는 월세가 없는 경우의 상품상 최고 비율입니다. 신용·소득·기존 대출·임대차계약과 담보심사를 반영해 실제 한도는 줄어들 수 있습니다.
월세 계약도 가능한가요?
가능합니다. 다만 보증금에서 남은 계약기간 동안의 월세를 뺀 뒤 담보인정비율을 적용하므로 전세보다 한도가 낮아질 수 있습니다.
신협마다 금리가 다른가요?
다를 수 있습니다. 개별 신협의 기준금리·가산금리·거래실적과 신청인의 신용조건에 따라 실제 금리가 달라집니다.
대출 실행 후 3년이 지나면 중도상환수수료가 없나요?
공식 안내상 실행 후 3년이 지난 뒤 중도상환하면 수수료가 면제됩니다. 3년 이전에도 개별 신협 내규의 면제조건이 적용될 수 있습니다.
임대차계약을 갱신하면 대출도 자동 연장되나요?
자동 연장되지 않습니다. 신협의 재심사를 거쳐 기한연장 또는 재대출을 진행해야 합니다.
신청 전 체크리스트
- 임차보증금 담보대출과 신협전세론의 차이를 확인
- 확정일자와 전입신고 상태 확인
- 집주인이 질권·근저당권 설정에 동의하는지 확인
- 보증금·월세·남은 계약기간으로 예상한도 계산
- 임차주택의 등기부·압류·신탁·경매 여부 확인
- 2~3개 신협의 금리·변동주기·중도상환수수료 비교
- 인지세와 담보설정 관련 부대비용 확인
- 임대차계약 만료와 대출 만기일을 함께 확인
- 반환보증 가입 여부와 전세사기 피해지원 대출 비교
이 글은 2026년 7월 19일 기준 신협중앙회의 임차보증금 담보대출금 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 실제 대출금리·담보인정비율·한도·필요서류와 승인 여부는 개별 신협의 심사기준, 신청인의 신용·소득 및 임대차계약에 따라 달라질 수 있습니다. 담보설정이나 임대차계약 변경 전에 거래할 신협에서 최신 조건을 확인하시기 바랍니다.
