주택담보대출을 준비 중이라면 '스트레스 DSR'을 꼭 이해해야 합니다. 금융위원회가 수도권·규제지역의 스트레스 금리를 기존 1.5%에서 3.0%로 올리면서, 같은 소득이라도 대출 한도가 크게 줄어들게 됐습니다. 금리 유형별로 한도가 얼마나 달라지는지, 한도를 지키는 방법은 무엇인지 정리했습니다.
스트레스 DSR이란
DSR(총부채원리금상환비율)은 연 소득 대비 모든 대출의 연간 원리금 상환액 비율입니다. 스트레스 DSR은 여기에 실제 금리보다 높은 '스트레스 금리'를 얹어 계산하는 제도입니다. 금리가 오르더라도 감당할 수 있는지를 미리 따져보는 셈이라, 스트레스 금리가 높을수록 대출 한도는 줄어듭니다.
연소득 5,000만 원이면 한도가 얼마나 줄까
금융위원회가 공개한 시뮬레이션입니다(금리 연 4% 가정, 30년 만기).
| 금리 유형 | 스트레스 1.5% | 스트레스 3.0% | 감소율 |
|---|---|---|---|
| 변동형 | 2억 9,400만 원 | 2억 5,100만 원 | -14.7% |
| 혼합형(5년) | 3억 400만 원 | 2억 6,600만 원 | -12.2% |
| 주기형(5년) | 3억 2,500만 원 | 3억 400만 원 | -6.6% |
변동형은 약 4,300만 원이 줄어드는 반면, 주기형(5년)은 2,100만 원만 줄어듭니다. 고정 기간이 길수록 스트레스 금리 반영 비율이 낮아져 한도 감소폭이 작아지는 구조입니다. 다만 실제 금리 수준도 함께 비교해야 하니, 한도만 보고 금리 유형을 고르지는 마세요.
한도를 지키는 4가지 방법
- 금리 유형 선택: 고정금리나 장기 주기형 상품일수록 스트레스 가산폭이 작아 한도 방어에 유리합니다.
- 만기 연장: 30년에서 40년으로 늘리면 연간 상환액이 줄어 DSR 여유가 생깁니다.
- 기존 대출 정리: 신용대출은 DSR 산정 시 5년 만기로 안분돼 점유율이 큽니다. 쓰지 않는 마이너스통장 한도를 줄이는 것만으로도 한도가 늘어날 수 있습니다.
- DSR 미적용 대출 활용: 전세자금대출(보증금 담보), 중도금대출, 햇살론 등 서민금융상품은 DSR 산정에서 제외됩니다.
꼭 알아둘 주의사항
위 금액은 예시 시뮬레이션이며, 실제 한도는 LTV·주택가격별 상한·은행별 심사에 따라 달라집니다. 맞벌이 부부라도 DSR은 원칙적으로 대출받는 사람 본인의 소득과 부채로 계산하니, 부부 각각의 조건으로 따로 계산해 보는 것이 좋습니다.
실제 계산 사례와 한도 늘리는 팁은 DSR 40 자가 계산 방법과 한도 늘리는 팁과 스트레스 DSR 3% 한도 시뮬레이션에서 확인할 수 있습니다. 주담대 상담 전에는 은행연합회 DSR 계산기로 내 조건을 먼저 돌려보는 것을 권합니다.
