이 글을 읽으면 DSR이 어떻게 계산되는지, 스트레스 금리가 내 대출 한도를 얼마나 깎는지, 그리고 내 한도를 직접 계산하는 순서를 알 수 있습니다. 주담대 상담에서 "DSR 때문에 한도가 이만큼입니다"라는 말을 들었을 때, 그 숫자가 어떻게 나왔는지 알면 대응 방법이 보입니다.
DSR 공식, 이것만 알면 된다
DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 갚아야 하는 모든 대출의 원리금 합계를 연소득으로 나눈 비율입니다. 예를 들어 연소득이 5,000만원이고, 주택담보대출·신용대출·카드론 등 모든 대출의 1년 원리금 합계가 1,500만원이라면 DSR은 30%입니다. 분모는 연소득, 분자는 1년간 갚는 돈의 합계라는 구조만 기억하면 됩니다.
여기서 중요한 점은 기존 대출까지 모두 포함한다는 것입니다. 새로 받는 주담대만 보는 것이 아니라, 이미 갖고 있는 신용대출·자동차 할부·카드론의 원리금까지 분자에 들어갑니다. 그래서 신용대출을 먼저 줄이면 주담대 한도가 늘어나는 구조가 됩니다.
스트레스 금리가 한도를 깎는 원리
스트레스 DSR은 금리 인상 가능성을 미리 반영하는 제도입니다. 실제 대출금리에 스트레스 금리를 더한 금리로 원리금을 계산해 DSR을 산정합니다. 금융위원회에 따르면 스트레스 금리는 과거 5년 최고 금리와 현재 금리를 비교해 정하고, 하한 1.5%에서 상한 3.0% 사이에서 결정됩니다.
적용 단계도 확인해야 합니다. 2024년 2월 1단계에서는 스트레스 금리의 25%만 적용됐고, 2024년 하반기 2단계에서는 50%, 2025년부터는 100%가 전 금융권 가계대출에 적용되고 있습니다. 즉 지금은 스트레스 금리가 온전히 반영된 상태에서 한도가 계산됩니다. 스트레스 DSR의 단계별 적용 방식은 금융위원회 보도자료에서, 단계별 확대 과정은 파이낸셜뉴스타임스 정리에서 확인할 수 있습니다.
고정·변동·혼합형별 적용 차이
대출 금리 구조에 따라 스트레스 금리의 적용 비율이 다릅니다. 변동금리는 스트레스 금리가 그대로 적용됩니다. 혼합형(일정 기간 고정 후 변동)은 고정 기간이 길수록 적용 비율이 낮아집니다. 30년 만기 기준 고정 기간 5~9년은 60%, 9~15년은 40%, 15~21년은 20% 수준입니다.
신용대출은 무담보 대출 잔액 합계가 1억원을 초과할 때만 스트레스 금리가 적용됩니다. 만기 5년 이상 고정금리 신용대출에는 스트레스 금리가 적용되지 않습니다. 이 차이 때문에 같은 금액이라도 금리 구조에 따라 DSR 계산 결과가 달라집니다.
내 한도 직접 계산 순서
첫째, 연소득을 확인합니다. 근로소득자는 원천징수영수증, 자영업자는 소득금액증명원이 기준이 됩니다. 둘째, 기존 대출의 연간 원리금을 합산합니다. 대출별 상환 스케줄에서 1년 치 원금과 이자를 더하세요. 셋째, 새로 받을 대출의 원리금을 스트레스 금리를 더한 금리로 계산해 더합니다. 넷째, 합계를 연소득으로 나눈 비율이 내 DSR입니다.
이 비율이 금융기관의 심사 기준을 넘으면 한도가 줄어듭니다. 반대로 기존 대출을 일부 상환하거나 금리 구조를 고정형으로 바꾸면 DSR이 낮아져 한도 여유가 생길 수 있습니다. 다만 실제 심사에서는 금융기관별 기준과 우대 조건이 다르니, 계산 결과는 참고용으로 보고 최종 한도는 대출 취급 기관에서 확인하세요. 주담대 금리 비교 기준은 2026 주담대 금리 비교하는 법에서, 대환대출 갈아타기 조건은 온라인 원스톱 대환대출 2026에서 정리한 바 있습니다.
여러분은 주담대 받기 전 DSR을 직접 계산해 보셨나요?
