세입자의 전세 만기가 다가오는데, 돌려줘야 할 보증금 목돈이 다른 곳에 묶여 있다면 어떻게 해야 할까요. 전세 계약이 끝나면 보증금을 반환해야 하는 것이 원칙이라, 집주인은 기한 안에 자금을 마련해야 합니다. 집을 담보로 보증금을 마련하는 방법이 전세보증금 반환대출입니다. 다만 이름 아래에 서로 다른 길이 세 가지가 있고, 조건과 한도가 각각 다릅니다.
핵심 요약
- 세 가지 길이 있습니다. 보금자리론 임차보증금 반환용도, 시중은행 반환목적 주담대, HF 임대보증금 반환자금 보증입니다.
- 보금자리론 반환용도는 주택 6억 원 이하·부부합산 연소득 7천만 원 이하 조건에 한도 최대 3.6억 원, 만기까지 고정금리입니다.
- 반환자금 보증은 총 임대보증금의 30% 등 세 가지 산식 중 가장 작은 금액이 한도입니다.
- 신청부터 실행까지 수주가 걸리는 경우가 많아, 반환일보다 여유 있게 시작하는 것이 안전합니다.
1단계: 세 가지 길 중 내 조건에 맞는 것부터 고르기
반환대출을 알아볼 때 가장 먼저 할 일은 세 가지 길을 구분하는 것입니다. 첫째, 한국주택금융공사 보금자리론의 임차보증금 반환용도입니다. 정책 상품이라 고정금리에 한도가 정해져 있고, 소득·주택가격·주택 수 조건을 충족해야 합니다. 둘째, 시중은행의 일반 주택담보대출을 반환 목적으로 받는 방법입니다. 은행 심사를 받고 DSR 규제가 적용되며, 조건이 맞으면 보금자리론보다 큰 금액도 가능할 수 있습니다. 셋째, HF 임대보증금 반환자금 보증입니다. 보증기관의 보증을 받아 금융권에서 자금을 조달하는 방식으로, 보증 한도 안에서 대출을 받습니다. 집값이 6억 원을 넘으면 보금자리론 반환용도는 이용할 수 없습니다.
2단계: 보금자리론 임차보증금 반환용도 — 조건·한도·금리 확인하기
보금자리론 임차보증금 반환용도는 세입자에게 돌려줄 보증금을 마련하기 위해 집을 담보로 받는 정책모기지입니다. 민법상 성년으로, 담보 주택이 6억 원 이하의 공부상 주택이어야 하고, 본건 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택자여야 합니다. 부부합산 연소득은 7천만 원 이하가 기본이고(신혼 8,500만 원, 자녀 가구 상향), CB점수는 271점 이상이어야 합니다. 신청은 소유권 이전 등기일로부터 3개월을 경과하고 30년 이내인 경우에 가능하고, 부부간 임대차계약은 제외됩니다. 한도는 최대 3.6억 원(다자녀·전세사기피해자는 4억 원), LTV는 아파트 최대 70%·그 외 주택 65% 이내, DTI는 최대 60%입니다. 금리는 2026년 10월 공시 기준 u-보금자리론 연 5.00~5.30%, 아낌e-보금자리론 연 4.90~5.20% 수준의 고정금리이고, 만기는 10~50년입니다. 담보주택이 규제지역이면 LTV가 10%p 차감될 수 있지만, 반환용도는 DTI 차감을 하지 않는 점이 특징으로 안내되고 있습니다. 금리는 매달 공시되니 실행 전 HF 금리안내에서 확인하세요.
3단계: 시중은행 대출과 반환자금 보증의 한도 계산하기
시중은행에서 반환목적으로 주담대를 받으면 은행권 DSR 40% 규제가 적용됩니다. 연소득 대비 모든 대출의 연간 원리금이 40%를 넘지 않는 선에서 한도가 정해지고, LTV는 지역·주택 수·주택가격에 따라 달라집니다. 금리는 시장금리+은행별 가산금리 구조라 신청 시점 공시로 정해집니다. HF 임대보증금 반환자금 보증은 한도 계산법이 따로 있습니다. 보증 한도는 다음 세 가지 산식 중 가장 작은 금액입니다. 첫째, 총 임대보증금의 30%. 둘째, 주택가격의 60%에 5천만 원을 더한 뒤 선순위채권액을 뺀 금액. 셋째, 임대인이 실제로 반환 예정인 임대보증금입니다. 보증금이 3억 원이면 첫 번째 산식은 9,000만 원이 됩니다. 주택당 보증한도는 최대 1억 원이고, 보증금액이 5천만 원을 초과하면 해당 주택에 근저당권 설정이 필요합니다. 신청 시기는 계약기간 만료는 만료일 전·후 3개월 이내, 합의 해지는 해지일 전·후 3개월 이내, 묵시적 갱신 후 해지는 해지 통지를 받은 날부터 6개월 이내입니다. 대상 주택은 고가주택이 아니어야 하고 등기부상 주택 용도여야 하며 권리침해가 없어야 합니다. 자세한 사항은 법제처 생활법령정보와 HF 홈페이지에서 확인할 수 있습니다.
4단계: 서류 챙기고 반환일에 맞춰 신청하기
공통으로 필요한 서류는 임대차계약서, 등기부등본, 전입세대열람내역, 소득증빙서류입니다. 보금자리론 반환용도에서는 세입자 퇴거일·전출 확인 서류도 필요합니다. 신청부터 실행까지 보통 수주 안팎이 걸리는 경우가 많습니다. 반환일로부터 역산해 3~4주 전에는 상담·한도 조회를 시작하고, 실행일은 세입자 퇴거일에 맞춰 조율하세요. 받은 뒤 월 상환액이 가계에 무리가 없는지 실행 전에 다시 따져보는 것이 좋습니다.
✔ 실행 전 체크리스트
- 세 가지 길(보금자리론 반환용도·시중은행 대출·반환자금 보증) 중 내 조건에 맞는 것을 골랐나요?
- 집값 6억 원 이하·소득 7천만 원 이하 등 보금자리론 조건을 확인했나요?
- 반환자금 보증의 신청 시기(만료 전·후 3개월 이내 등)를 넘기지 않았나요?
- 임대차계약서·등기부등본·소득증빙·세입자 퇴거 확인 서류를 챙겼나요?
- 반환일보다 3~4주 전에 상담·한도 조회를 시작했나요?
⚠ 주의할 점
인터넷에서 '특례보금자리론' 금리를 보고 그대로 믿으면 안 됩니다. 특례보금자리론은 한시적으로 운영됐던 상품이라, 지금은 HF 홈페이지에서 현재 신청 가능한 보금자리론 상품명으로 다시 확인해야 합니다. 시중은행 반환대출 금리는 신청 시점의 은행 공시로 정해지니, 과거 금리를 그대로 적용하면 안 됩니다. 전세보증금반환보증(세입자가 가입해 집주인이 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 지급하는 제도)과 반환자금 대출(집주인이 직접 빌리는 자금)은 다른 제도이니 구분해야 합니다. 이 글은 일반 정보이며, 최종 조건은 취급 은행·HF 심사로 정해집니다.
자주 묻는 질문
Q. 세입자 보증금을 돌려줄 돈이 부족하면 무조건 대출을 받아야 하나요?
A. 대출은 방법 중 하나입니다. 계약이 끝나면 보증금을 반환하는 것이 원칙이라 기한 안에 자금을 마련해야 하고, 그 수단으로 보금자리론 반환용도나 시중은행 대출, 반환자금 보증이 있습니다.
Q. 보금자리론 반환용도는 다주택자도 신청할 수 있나요?
A. 본건 담보주택을 제외하고 무주택이거나 1주택자인 경우에 신청할 수 있습니다. 집값 6억 원 이하, 부부합산 연소득 7천만 원 이하, CB점수 271점 이상 조건도 함께 충족해야 합니다.
Q. 반환자금 보증은 언제 신청해야 하나요?
A. 종료 사유별로 기한이 다릅니다. 계약기간 만료와 합의 해지는 해당일 전·후 3개월 이내, 묵시적 갱신 후 해지는 해지 통지를 받은 날부터 6개월 이내가 기준입니다.
Q. 세입자가 이사를 미루면 대출 실행도 미뤄지나요?
A. 실행은 반환일에 맞춰 조율하는 것이 일반적이고, 보금자리론 반환용도에서는 세입자 퇴거·전출 확인 서류가 필요합니다. 세입자와 퇴거일을 먼저 확정한 뒤 은행과 실행일을 맞추는 순서가 안전합니다.
정리해 보니
- 전세보증금 반환대출은 보금자리론 반환용도·시중은행 대출·반환자금 보증 세 가지 길이 있습니다.
- 보금자리론 반환용도는 주택 6억 원 이하·소득 7천만 원 이하 조건에 한도 최대 3.6억 원, 고정금리입니다.
- 반환자금 보증은 총 임대보증금의 30% 등 세 가지 산식 중 가장 작은 금액이 한도입니다.
오늘 할 일 한 가지는, 세입자 전세 만료일과 돌려줘야 할 보증금 액수를 적어두고 반환일까지 남은 주를 세어보는 것입니다. 여러분은 전세보증금 반환 자금을 마련할 때 가장 먼저 어떤 방법부터 알아보시나요?
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